任意とは？/ アットローン
[ 427] ご相談は任意売却センターへ！任意売却で住宅ローン地獄の苦しみから解放いたします！
[引用サイト] http://www.yomigaeru.org/
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任意売却とは、債務者（不動産ローンの融資を受けている人）と各金融機関（債権者・抵当権者）との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。 債務者（ローンの借主、たとえば貴方）が住宅ローン・借入金等の支払いが何らかの理由で困難になった場合には、債権者（金融機関などの抵当権者）が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。 ですが、競売で処理されるのを、債権者にお願いして一般販売をさせてもらう事です。 債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収出来るという事が上げられます。 貴方にとってのメリットは、任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応して貰える事が上げられます。 その他、話し合いにより、債権者から引越し費用等を手当てしてもらえることがある。 任意売却の任意の意味は、”当事者の意思による”という意味です。 売却とは、文字通り売って処分をすることです。 担保不動産競売決定通知が来てからでも任意で物件を売却する事が可能です。 この競売決定通知を受け取ってしまった場合は時間との競争になります。 そのまま放って置くと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。 この「入札期日」が届いてから慌てて任意で物件を売却をしようとしても理論的には可能ではありますが、現実問題としては不可能です。 また、債権者によりましては、任意売却を認めてくれない場合も多々ございます。 任売を認めてもらえなくとも細いながらも道はございます。 ともかく、この競売開始決定通知が届いたら速やかに行動を起こしてください！ 今までは、競売を申し立てられてから約6ヵ月〜7ヵ月後に入札となっておりました。 しかし、ここに来て、競売の申立から3ヵ月後には競売入札となってしまうケースが増えて来ております。 以前から、競売の申立から4ヵ月後には入札というサービサーは存在しておりました。 しかし、それは少数派でした。 今後は、逆に6ヵ月後に入札という方が少数派になる可能性が考えられます。 競売を申立られた方の場合の任意売却は、競売と任売の競争となっております。 今までは比較的時間に余裕が有りましたが、これからは非常に苦しい状況にならざるを得ない状況です。 これはサービサーなどの債権者が不良債権の処理を早めたいが為の処置です。 また、住宅金融支援機構の方でも、一度、競売になってしまった場合などは容易に任意売却を認めなく 任意売却は短期間で問題を処理できますので、これ以上の延滞金の発生も防げます。 少しでも高額にて売却できれば、債権者への支払いをより多くできます。 競売されるはずの該当不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に限りなく近い価格で売却を試みるのが任意売却/任意売買です。 一部の業者さんでは「任意売却」よりも「競売」の方が高く売れるということを主張しております。 この主張は間違いではございません。 ですが、この主張は大都市圏の極々一部の物件のみを指して言われている事です。 たぶん、貴方の物件はこの極々一部には属さないと思います。 前記しておりますが、任意売却して、たとえ債務が残っても債権者・抵当権者の合意を得て任意売却した場合は、競売とは違い、新たな生活をスタ−トするのに支障のない範囲（例えば月に１万円とか２万円とか３万円）で残債務を毎月支払っていれば、常識的な債権者・抵当権者は給与差押等の強制執行は行わないと思います。 任意売却での整理業務は、ただ単に不動産を売却すればよいというものではございません。 所有者(債務者)の任意売却後の残債務の整理を含めた重要な問題を抱えた業務ですので、慎重に取り扱わなくてはなりません。 そこには十分な経験と知識が要求されます。 ケースの多くは、弁護士先生、司法書士先生などの各専門家の協力が必要です。 いかに先生方との協力体制が 出来上がっているかが任意売却業者の実力です。 また、任意売却後に残ったローンの支払いをできうる限り、依頼者（貴方）にとって、納得出来る支払い額で決着できるかが 業者は依頼主の代理人となって働くことになります。 債権者から依頼された任意売却は債権者に１円でも有利になるように働きます。 あなたに依頼 任売センターでは、法律の専門家である司法書士、弁護士およびファイナンシャルプランナー等など貴方の債務整理に威力を発揮する、その業界のプロ達を顧問に迎えサポート・バックアップをいたしております。 不動産の任意売却のご相談、自宅の任意売買のご相談、競売を取り下げて欲しい相談！ 任意で不動産を売却するのならご相談ください！ |
[ 428] 任意後見契約
[引用サイト] http://www.koshonin.gr.jp/nin.html
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成年後見とか，任意後見とか，法定後見とかいう言葉を聞きましたが，今一つはっきりしません。分かりやすく説明して下さい よく，任意後見契約が，将来に備える「老い支度」であるとか，「老後の安心設計」であるとか聞きますが，どういうことですか？ 判断能力が低下したわけではないが，年を取って足腰が不自由になったり，身体能力が衰えて，何事をするにも不自由を感じるようになった場合に備えて，あらかじめ，誰かに財産管理等の事務をお願いしておきたいのですが，これも任意後見契約でまかなえますか？ 成年後見とか，任意後見とか，法定後見とかいう言葉を聞きましたが，今一つはっきりしません。分かりやすく説明して下さい。 平成１２年４月１日から，介護保険制度とともに，新しく成年後見制度がスタートしました。これは，判断能力の不十分な人（認知症を発症した高齢者，知的障害者，精神障害者等）を保護し，その人達が最後まで人間として立派に生きていけるようにするための制度です。成年後見という言葉は，未成年後見（未成年者の両親が亡くなると，その保護のために親権者に代わる後見人が選ばれます。）に対する言葉で，成年者ではあるが判断能力の不十分な人について，後見人等を選任して，その人を保護しようとする制度です。 成年後見制度は，裁判所の手続により後見人等を選任してもらう法定後見制度と，当事者間の契約によって後見人を選ぶ任意後見制度に分かれます。法定後見と任意後見と，どちらの制度を利用したらよいのかを，ごく一般的に言えば，法定後見は，判断能力が既に失われたか又は不十分な状態になり，自分で後見人等を選ぶことが困難になった場合に利用されるものであるのに対して，任意後見は，まだ判断能力が正常である人，又は衰えたとしてもその程度が軽く，自分で後見人を選ぶ能力を持っている人が利用する制度です。 よく，任意後見契約が，将来に備える「老い支度」であるとか，「老後の安心設計」であるとか聞きますが，どういうことですか？ 我が国は，社会の高齢化が急速に進行中であり，現在６５歳以上の人が２４８８万人おり，その総人口に占める割合は１９．５パーセントを占め，実に５人に１人が高齢者という時代を迎えています。そして，今世紀半ばには，実に３人に１人が６５歳以上という，超高齢化社会が到来すると予測されています。 ところで，人間は，年を取ると，次第に物事を判断する能力が衰えてきます。これがひどくなると，認知症（老人性痴呆）と言われるような状態となることがあります。人間はつい，自分だけはぼける心配はないと思いがちですが，我が国の認知症高齢者は，１６０万人もいると言われています。そして，８５歳以上の高齢者になると，実に，４人に１人に認知症が発症すると言われています。 認知症に罹患して，いわゆるぼけてきますと，自分では，自分の財産の管理ができなくなってしまいます。また，病院等で医師の診断・治療を受けようとしても，病院等と医療契約を締結することもできないし，入院のための契約締結もできないし，施設に入ってお世話を受けようとしても，施設に入るための施設入所契約自体ができなくなってしまいます。介護保険を利用したくても，その手続をすることも大変の上，何より介護を受けるための介護サービス提供契約を締結することができない，ということになってしまします。 すなわち，年をとってくると，たとえ，いくらお金を持っていても，自分のお金であって自分で使えない，自分で自分に関することが処理できないという事態が起き得るのです。そのようなことを防ぐため，自分の判断能力が低下した場合に備えて，あらかじめ，自分がもしそういう状態になったときに，自分に代わって，財産を管理してもらったり，必要な契約締結等を代理でしてもらうこと等を，自分の信頼できる人に頼んでおけば，すべてその人（「任意後見人」と言います。）にしてもらえるわけで，あなたは安心して老後を迎えることができる，というわけです。 このように，自分が元気なうちに，自分が信頼できる人を見つけて，その人との間で，もし自分の判断能力が衰えてきた場合には，自分に代わって，自分の財産を管理したり，必要な契約締結等をして下さいとお願いしてこれを引き受けてもらう契約を，任意後見契約といいます。 以上の理由から，任意後見契約は，将来の老いの不安に備えた「老い支度」ないしは「老後の安心設計」であると言われているのです。自分は絶対にぼけない，などと思うのは，しばしば甘い幻想になります。私たちは，自己責任で，将来困らないように備えておくことが，とても大切なのです。 もとより，任意後見契約を締結しても，それを使わないまま最後まで元気で大往生ができるかもしれません。そのときは，任意後見契約書の作成費用は無駄になってしまいますが，それは微々たるものというべきでしょう。それを使わないで済むことは素晴らしいことですが，備えをしておくことは，とても大切です。 ちなみに，任意後見契約は，平成１２年４月１日にスタートして以来，毎年増え続けており，おおむね前年の２０ないし３０パーセント増しの割合で増加してきています。 任意後見契約を締結するには，任意後見契約に関する法律により，公正証書でしなければならないことになっています。 その理由は，ご本人の意思をしっかりと確認しなければいけないし，また，契約の内容が法律に従ったきちんとしたものになるようにしないといけないので，長年法律的な仕事に従事し，深い知識と経験を持つ公証人が作成する公正証書によらなければならないと定められているのです。 任意後見人の仕事は，一つは，本人の「財産の管理」です。自宅等の不動産や預貯金等の管理，年金の管理，税金や公共料金の支払い等々です。もう一つが，「介護や生活面の手配」です。要介護認定の申請等に関する諸手続，介護サービス提供機関との介護サービス提供契約の締結，介護費用の支払い，医療契約の締結，入院の手続，入院費用の支払い，生活費を届けたり送金したりする行為，老人ホームへ入居する場合の体験入居の手配や入居契約を締結する行為等々です。 以上のように，任意後見人の仕事は，本人の財産をきちんと管理してあげるとともに，介護や生活面のバックアップをしてあげることです。なお，任意後見人の職務は，自分でおむつを替えたり，掃除をしたりという事実行為をすることではなく，あくまで介護や生活面の手配をしてあげることです。 任意後見人の基本的な仕事は，上記に述べたとおりですが，任意後見契約は，契約ですから，法律の趣旨に反しない限り，具体的には，当事者双方の合意により，自由にその内容を決めることができます。 成人であれば，誰でも，あなたの信頼できる人を，任意後見人にすることができます。身内の者でも，友人でも全然問題ありません。ただし，法律がふさわしくないと定めている事由のある者（破産者，本人に対して訴訟を提起したことがある者，不正な行為，著しい不行跡のある者その他任意後見人の任務に適しない事由のある人，例えば金銭にルーズな人等）はダメです。 もとより，弁護士，司法書士，社会福祉士等の専門家に依頼してもよいし，また，法人（例えば，社会福祉協議会等の社会福祉法人，リーガルサポートセンター，家庭問題情報センター等々）に後見人になってもらうこともできます。 任意後見人は，複数でも構いません。この場合には，各自が任意後見人としての権限を行使できるとするか，共同してのみその権限を行使できるとするか，どちらかに決めなければいけません。そして，前者の場合には，権限の範囲を分掌する場合と，分掌しないで，単に各自がその権限を行使できるとする場合があります。 なお，任意後見人を予備的につけることも，可能です。たとえば，Ａさんに任意後見人を頼むけど，もしＡさんが死亡・事故・高齢等の理由でその職務をとれなくなったときは，予備的にＢさんにお願いしておきたいということもできます（ただし，任意後見契約締結後，その登記をする際に，予備的受任者として登記することが認められていないので，契約の形式としては，受任者としてＡさんとＢさんの両名を選任しておき，Ａさんに上記のような事情が発生したときに，Ｂさんの職務が開始されるように定めることになります。） 任意後見契約は，本人の判断能力が衰えた場合に備えて，あらかじめ結ばれるものですから，任意後見人の仕事は，本人がそういう状態になってから，始まることになります。 具体的には，任意後見人になることを引き受けた人（「任意後見受任者」といいます。）や親族等が，本人の同意を得て，家庭裁判所に対し，本人の判断能力が衰え，任意後見事務を開始する必要が生じたので，「任意後見監督人」を選任して欲しい旨の申立てをします。そして，家庭裁判所が，任意後見人を監督すべき「任意後見監督人」を選任しますと，そのときから，任意後見受任者は，「任意後見人」として，契約に定められた仕事を開始することになります。 もともと，任意後見人は，あなた自身が，最も信頼できる人として，自分で選んだ人です（契約に際しては，真に信頼できる人かどうかをよく吟味して選ぶことがとても大切です。）。しかも，前記のように，任意後見人の仕事は，家庭裁判所によって，任意後見監督人が選任された後に初めて開始されます。したがって，家庭裁判所によって選任された任意後見監督人が，任意後見人の仕事について，それが適正になされているか否かをチェックしてくれます。また，任意後見監督人からの報告を通じて，家庭裁判所も，任意後見人の仕事を間接的にチェックする仕組みになっています。 さらに，任意後見人に，著しい不行跡，その他任務に適しない事由が認められたときは，家庭裁判所は，本人，親族，任意後見監督人の請求により，任意後見人を解任することができることになっています。 以上によれば，万一のことをご心配されて，契約を躊躇するよりも，ご自分がしっかりしているうちに，ご自分の判断で，積極的に老後に備える準備をされた方が賢明といえるのではないかと思います。 判断能力が低下したわけではないが，年を取って足腰が不自由になったり，身体能力が衰えて，何事をするにも不自由を感じるようになった場合に備えて，あらかじめ，誰かに財産管理等の事務をお願いしておきたいのですが，これも任意後見契約でまかなえますか？ 任意後見契約は，判断能力が低下した場合に備えた契約なので，ご質問のような場合には，任意後見契約によることはできず，通常の「委任契約」を締結することにより，対処することになります。 そして，実際には，このような通常の委任契約を，任意後見契約とともに併せて締結する場合が多いのです。 何故かと言いますと，任意後見契約は，判断能力が衰えた場合に備えるものなので，判断能力が低下しない限り，その効力を発動することがありませんが，人間は，年を取ると，判断能力はしっかりしていても，身体的能力の衰えは，どうしようもなく，だんだん何事にも不自由を感じるようになってくることがあるからです。極端な話，寝たきりになってしまえば，いくら自分の預貯金があっても，お金をおろすこともできません。そのような事態に対処するためには，判断能力が衰えた場合にのみ発動される任意後見契約だけでは不十分です。通常の委任契約と，任意後見契約の両方を締結しておけば，どちらの事態にも対処できるので安心です。まさに「ボケが出ても，寝たきりになっても大丈夫！」ということになります。そして，判断能力が衰えた場合には，通常の委任契約に基づく事務処理から，任意後見契約に基づく事務処理へ移行することになります。 その衰えの程度が軽く，まだ契約締結の能力があると判断されれば，任意後見契約を締結することができます。本人に，契約締結の能力があるかどうかは，医師の診断書，関係者の供述等を参考にして，公証人が慎重に判断して決めます。 しかし，任意後見契約は，本来的には，ご本人が元気で，しっかりしているうちに，自ら，将来の事態に備えて，自分が一番信頼できる人を自分の目で選び，その人とあらかじめ契約をして準備しておくというもので，既に認知症の症状が出てきた場合には，むしろ，法定後見の制度を利用した方が無難でしょう（家庭裁判所に，法定後見の申立てをして，鑑定及び調査の結果認められた判断能力の不十分さの程度に応じて，後見，保佐，補助等の開始の審判を受け，それに対応して家庭裁判所で選任された後見人，保佐人，補助人がその事務を処理することになります。）。 任意後見契約は，公証人の嘱託により，法務局で登記されることになります。したがって，任意後見人は，法務局から，任意後見人の氏名や代理権の範囲を記載した「登記事項証明書」の交付を受けて，自己の代理権を証明することができますし，取引の相手方も，任意後見人から，その「登記事項証明書」を見せてもらうことにより，安心して本人との取引を行うことができるというわけです（すなわち，登記事項証明書は，法務局が発行する信用性の高い委任状という役割を果たすことになり，これにより，任意後見人は，本人のために，その事務処理を円滑に行うことができます。）。 なお，任意後見契約と併せて，通常の委任契約をも締結する場合には，その委任契約について，さらに上記１と５が必要になり，委任契約が有償のときは，１の額が増額される場合があります。 また，受任者が複数になると（共同してのみ権限を行使できる場合は別として），受任者の数だけ契約の数が増えることになり，その分だけ費用も増えることになります。 費用は，任意後見人が管理する本人の財産から出すことになります。契約で任意後見人の報酬の定めをした場合には，費用のほかに，報酬も本人の財産の中から支出されることになります。そして，これらの処理が適正になされているか否かは，任意後見監督人が監督します。 任意後見人に報酬を支払うか否かは，本人と任意後見人になることを引き受けた者との話し合いで決めることになります。ごく一般的に言えば，任意後見人を，第三者に依頼した場合には，報酬を支払うのが普通ですが，身内の者が引き受けた場合には，無報酬の場合が多いといえましょう。 任意後見監督人には，必ず報酬を支払う必要があります。その報酬額は，家庭裁判所が事案に応じて決定しますが，本人の財産の額，当該監督事務の内容，任意後見人の報酬額その他の諸事情を総合して，無理のない額が決定されているようです。決定された報酬は，任意後見人が管理する本人の財産から支出されます。 任意後見契約を解除することはできますが，下記のとおり，解除する時期により，その要件が異なります。 公証人の認証を受けた書面によっていつでも解除できます。合意解除の場合には，合意解除書に認証を受ければすぐに解除の効力が発生し，当事者の一方からの解除の場合は，解除の意思表示のなされた書面に認証を受け，これを相手方に送付してその旨を通告することが必要です。 任意後見監督人が選任された後は，正当な理由があるときに限り，かつ，家庭裁判所の許可を受けて，解除することができます。 なお，前記のとおり，任意後見人について任務に適しない事由が認められるときは，家庭裁判所は，本人，親族，任意後見監督人の請求により，任意後見人を解任することができることになっています。 任意後見人の仕事は，かなり大変な仕事ではないかと思われます。したがって，任意後見契約が無報酬の場合には，任意後見人の労苦に報いるために，将来自分に万一のことがあったときには，任意後見人になった者に，より多くの財産を相続させたり（任意後見人が相続人の一人である場合），財産を遺贈したり（任意後見人が相続人でない場合）するなどの配慮をしておくことも，考えられてよいことではないかと思われます。 まず，心配な子のために，然るべく遺言をしておいてあげることが，最低限必要と思われます。なお，心配な子の面倒を見ることを条件に第三者に財産を遺贈する場合のことは，遺言のＱ＆Ａの該当箇所をご覧下さい。 次に，その子に契約締結能力がある場合には，子自らに委任契約及び任意後見契約締結させておく（親が死んだり体力が衰えたりなどした時期に，受任者の事務を開始するようにしておく。）ことが可能ですので，受任者に人を得ることができれば，安心できるのではないかと思います。 その子に契約締結能力がない場合（知的障害の程度が重い場合等）には，同じく信頼できる人を見つけて，その人との間で，子が未成年であれば親が親権に基づいて，親が子を代理して任意後見契約を締結しておくことができると考えられます。子が成年の場合でも，親自ら後見人となる審判を受けた上で，同様に任意後見契約を締結しておくことが考えられますが，これを否定する考えもあり，事前に公証人と相談されるとよいと思います。また，その人と親自身との間で，親が死んだり体力が衰えたりした後の，その子の介護及び財産管理等について委任する契約をしておくことも考えられる方法のひとつです。 いずれにしても，いかに信頼できる人を見つけるかということがとても大切なので，信頼できる人が身近に見つからない場合には，各種社会福祉法人，弁護士会，リーガルサポートセンター，家庭問題情報センター等の組織に相談するなどして，信頼できる受任者を今のうちに見つけておく努力をしておかれてはいかがでしょうか。 |
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